房价不再只涨不跌，为什么到了2026年仍有人坚持买房？他们究竟在买什么？要回答这个问题，得先看清房子的属性正在发生什么变化，再看这些买房的人各自出于怎样的现实考量。 这两年，楼市的气氛和过去明显不同。以前是排队摇号、通宵抢房，现在更多人选择观望、算账、犹豫。即便如此，依然有人在坚定出手。 仔细观察会发现，他们大多不是一时冲动，也不是盲目乐观，而是被现实推着走。这种变化背后，有一个容易被忽略的政策信号。 在7月份最新印发的扩大消费“十五五”规划中，住房首次被正式纳入大宗耐用消费品体系，与汽车、家电等传统大宗消费品并列。这意味着房子的定位被重新界定。要理解这一变化，先要弄清楚，什么才算大宗耐用消费品。 在市场经济体系中，消费品与投资品有本质区别。投资品的核心价值在于增值，消费品的核心价值则在于实用，主要用来满足居民日常生活需求，而不是用来获利。 简单说，买它主要是为了用。大宗耐用消费品属于消费品中的特殊品类，比一般消费品多出四个核心特征。 第一，价格高、消费频次低。单笔支出在家庭开支中占比很大，一生往往只买几次，这和衣食住行中高频、小额的快消品明显不同。 第二，使用周期长，并且会折旧。这类产品的使用寿命往往长达数十年，长期使用会产生自然损耗，价值随之下降，不存在永久保值。 第三，产业带动性强，能联动上下游数十个行业，是稳定消费市场、拉动实体经济的重要抓手。第四，存在持有成本，使用期间会持续产生维护费、保养费、配套服务费等支出。对照这四条，房子样样符合，这正是把住房定位为大宗耐用消费品的核心依据。 客观地说，这个定调来得有些晚。房价只涨不跌的神话早已破灭，许多年轻人对房子也已经“祛魅”。 但有总比没有好，至少从官方层面给出了明确定义。而在四个特征里，最值得拿出来讨论的，恰恰是折旧问题：房子到底该不该折旧？ 设想一套房子住了几十年，外墙墙皮快掉光，管道老化，窗户漏风，处处破损，成了典型的“老破小”。这时还指望它高于原价卖出，合理吗？ 有人会说要考虑通胀。可汽车、冰箱、洗衣机同样是大宗耐用消费品，很少有人因为通胀，就指望用了多年之后还能高价转手。 过去房子能这样操作，主要因为处在人口上升期，住房供不应求，再叠加学区、地段等属性，房价才出现畸形上涨。人口这一核心因素一旦消失，整条链条随之断裂，时代已经不同。如今的老破小之所以还值点钱，靠的是那块地，地上的建筑本身几乎不值钱。 日本可以作为参照。日本楼市早已确立住房的消费品属性，实行土地与建筑分别定价，房屋建筑有明确的法定折旧年限。 根据日本国税厅标准，木造住宅法定耐用年限只有22年，钢骨结构34年，钢筋混凝土住宅47年。一旦到期，即便还能住，建筑本身的价值也基本归零，难以用于抵押。 所以在日本的房产交易中，买房的本质是购买那块土地，地上的房屋则像汽车家电一样持续折旧，谈不上长期保值增值。其实国内也有类似现象，许多城市非核心地段、楼龄几十年的老破小，同样很难从银行贷到款。说白了，银行并不认可它的建筑价值。 过去楼市的诸多乱象，根源正是属性错位。二十多年来，在多种因素影响下，房地产长期被金融属性主导，住房被默认为优质投资品，居民置业的核心诉求集中在保值增值，而非居住使用。在这种逻辑下，炒房盛行，房价长期单边上涨，住房逐渐偏离了民生居住的本质。 问题还不止于此，地方经济过度依赖土地出让和房地产开发，形成了土地财政依赖；行业粗放扩张、供需错配等问题逐渐暴露，不仅挤压了实体经济的发展空间，也加重了居民购房负担，催生出一系列民生和经济风险。 这些累积下来的矛盾，正是这次重新定位要面对的现实。 继“房住不炒”之后，再次把住房明确为大宗耐用消费品，核心目的就是纠正属性错位、重塑市场预期。当然，背后也有房子确实卖不动了的现实，算是顺势而为。 但政策初衷仍值得重视：一是弱化金融属性，打破只涨不跌的固有认知，遏制投机，化解泡沫风险；二是推动楼市告别重开发、重规模的增量时代。 增量时代过去后，房子的竞争逻辑也变了，开始比拼户型品质、居住舒适度和配套完善度。房价高峰期大家抢房时，很少有人在意这些，所以2016年前后集中建成的房子，品质普遍不算好。 明白了这一层，再回头看2026年仍在买房的人，就能看出他们大致分为四类。 第一类是改善型买家，以成都的收入水平，那些动辄五六百万甚至上千万的新房究竟是谁在买？ 从市场观察来看，主力并不是现金充裕的富人，而是手握多套老破小的原住民。他们有真实的改善需求：早年买的小户型挤不下一家三四口，老小区没有电梯，父母上下楼吃力。 这类买家的出手，形成了一条完整链条。他们购买改善型新房，撑起了新房市场，也顺带支撑了土地价值；与此同时，他们卖出手里的二手房，导致二手房挂牌量激增，进而带动房价下降。而这一变化，恰好让另一类人受益。 第二类就是刚需买家。他们想买房但资金有限，正好趁二手房价格下